Por: Pedro Pilotto Arrais (OAB/SP 530.970) 

A estruturação de operações imobiliárias exige, por excelência, um rigoroso controle de contingências. No entanto, é recorrente a falsa percepção de que a segurança jurídica na aquisição de um imóvel se perfectibiliza com a simples análise da matrícula no cartório de registro, a verificação de certidões negativas básicas do vendedor ou a ausência de registro prévio de penhora.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), através de farta jurisprudência e, mais recentemente, no julgamento do REsp 2.173.311/PE, reafirmou diretrizes que afastam essa lógica operada no senso comum, elevando o padrão de diligência exigido dos adquirentes.

No âmbito das execuções civis, consolidou-se o entendimento consubstanciado na Súmula 375 do STJ, segundo o qual o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova inconteste de má-fé do terceiro adquirente.

Contudo, a jurisprudência da Corte é pacífica no sentido de que tal súmula é inaplicável às execuções fiscais, uma vez que a lei especial (o Código Tributário Nacional) prevalece sobre o regime do Direito Processual Civil, uma vez que a fraude civil atenta contra o interesse privado, enquanto a fraude fiscal vulnera o interesse público, consubstanciado na arrecadação estatal para a satisfação das necessidades coletivas.

A sistemática da fraude à execução fiscal é regida pelo artigo 185 do CTN, que sofreu substancial alteração com o advento da Lei Complementar nº 118/2005. Ao debruçar-se sobre o tema sob a sistemática dos recursos repetitivos (Tema 290/STJ, REsp 1.141.990/PR), a Primeira Seção do STJ firmou a tese de que, para alienações efetivadas a partir de 09.06.2005 (início da vigência da LC 118/2005), basta a prévia efetivação da inscrição do crédito tributário em Dívida Ativa para que a alienação do bem seja considerada fraudulenta.

Sob a ótica tributária, a fraude à execução opera-se in re ipsa, ostentando caráter objetivo e dispensando a comprovação do concilium fraudis, ou seja, trata-se de uma presunção absoluta de fraude (jure et de jure), que independe de qualquer registro público de constrição sobre o bem ou da perquirição acerca da boa-fé do terceiro adquirente.

Decisões supervenientes, a exemplo do AgInt nos EDcl no AgInt no REsp 1.740.250/RS, corroboram que a presunção legal absoluta torna inócua a apresentação, pelo adquirente, de certidões imobiliárias desprovidas de apontamentos no momento da lavratura da escritura, caso o débito já estivesse inscrito.

Esse arcabouço normativo ganha alguns contornos quando aplicado ao contexto do empresário individual, como no julgamento do REsp 2.173.311/PE. No caso concreto analisado pelo STJ, a empresa adquirente do imóvel buscou afastar a caracterização da fraude sob o argumento de que adotou todas as cautelas exigíveis, emitindo certidões negativas vinculadas ao CPF do vendedor pessoa física, e que a execução fiscal, à época da alienação, havia sido direcionada exclusivamente ao CNPJ da atividade por ele explorada.

Apesar dos argumentos suscitados, o Tribunal Superior afastou a tese defensiva, afirmando que o empresário individual não ostenta personalidade jurídica distinta da pessoa natural.

Assim, a inscrição no CNPJ, nessas hipóteses, presta-se a uma mera identificação fiscal perante os órgãos de arrecadação, não tendo o condão de conferir autonomia patrimonial, uma vez que o patrimônio da empresa e o de seu titular se confundem invariavelmente para fins de responsabilização.

Dessa forma, a existência de débitos tributários inscritos em Dívida Ativa em face do CNPJ (empresário individual) contamina a integralidade do acervo patrimonial da pessoa física, sendo a alienação de um imóvel registrado em nome da pessoa natural, sob essas circunstâncias, configurada fraude à execução fiscal por presunção absoluta.

Sob a perspectiva do planejamento e da mitigação de riscos, a orientação emanada pelo STJ demonstra que a aquisição de ativos imobiliários não comporta análises superficiais.

A inaplicabilidade da teoria da proteção à boa-fé do terceiro adquirente nas execuções fiscais impõe a realização de uma Due Diligence pormenorizada, devendo esse procedimento transcender a análise isolada da matrícula e das certidões, demandando o mapeamento estruturado de todo o histórico fiscal, cível e trabalhista, incluindo, necessariamente, o levantamento de inscrições e eventuais débitos.

O papel da assessoria jurídico-imobiliária especializada é, justamente, transformar os dados patrimoniais em um diagnóstico preciso, convertendo uma operação de risco em uma decisão técnica e segura.

Nosso escritório está à disposição para analisar, caso a caso, os parâmetros das aquisições pretendidas, promover o levantamento de passivos ocultos e estruturar a melhor estratégia para a consecução de negócios imobiliários imunes a reveses fiscais futuros.