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Inicialmente, cumpre destacar que atualmente muitas decisões judiciais autorizam a penhora do bem de família do fiador do contrato de locação não residencial com base Lei 8.009//90, no seu Artigo 3º, inciso VII, e do entendimento da Sumula 549 do Superior Tribunal de Justiça, que permite a penhora de bens do fiador.

Referido dispositivo legal menciona o seguinte:

“Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

 

 VII – por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação”

Já a Sumula 549 do STJ tem o seguinte teor:

“Súmula 549 – É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação.”

Como não bastasse a Lei e a Sumula 549, muitos fiadores costumam indicar seu bem de família em contratos de locação, principalmente comercial, abrindo mão de sua residência, ou seja, do seu bem de família, o que dificulta ainda mais um cancelamento da penhora nesses casos, uma vez que muitos credores executam essa garantia a fim de lograrem êxito em uma possível execução.

Entretanto, especificadamente em locações comerciais, mesmo existindo todas as nuances aqui mencionadas a favor do credor, como lei, sumula e disposições contratuais, existe sim a possibilidade de haver o cancelamento da penhora do bem de família do fiador em locação comercial.

Cumpre destacar que no julgamento do Recurso Extraordinário nº 605.709, datado de 18/06/2018, a 1ª Turma do Supremo Tribunal Federal alterou a posição então dominante, anteriormente sedimentada nos Tribunais Superiores, ao ser corretamente colocado o direito fundamental a moradia do cidadão acima do direito à satisfação do credito exequente.

Logo, mesmo havendo inúmeras adversidades no possível caso, a penhorabilidade do bem de família do fiador em obrigação locatícia merece distinção acerca da natureza da locação: se residencial ou não residencial. Afinal, o art. 6º, da Constituição Federal, com a redação dada pela Emenda Constitucional n. 26/2000, incluiu o direito à moradia no rol de direitos sociais, e, portanto, não pode ser exigida a penhora do bem de família do fiador em locação não residencial, a pretexto de satisfazer o crédito de locador de imóvel comercial.

Deste modo, a restrição do direito à moradia do fiador em contrato de locação não residencial tem ao seu lado o princípio da isonomia. Eventual bem de família de propriedade do locatário não se sujeitará à constrição e alienação forçada, para o fim de satisfazer os valores devidos ao locador.

Neste contexto, caso seja admitida a penhora de um bem de família do fiador para satisfazer débitos decorrentes de locação comercial, em nome da promoção da livre iniciativa, seria como se arruinasse toda estrutura feita para preservar a dignidade humana em face de dívidas.

Portanto, diante do Julgamento do Recurso Extraordinário 605.709, é possível preservar o bem de família dado em garantia pelo fiador em contrato de locação comercial, em virtude do posicionamento do Supremo Tribunal Federal nos casos de locação não residencial.

A título de exemplo, o escritório Bernardini, Martins & Ferraz – Sociedade de Advogados, em data recente, livrou o imóvel de um fiador de contrato de locação comercial de constrição judicial (penhora) na ação ajuizada pelo locador, por se tratar de bem de família. Trata-se do julgamento do Agravo de Instrumento nº 2017562-90.2020.8.26.0000.

Autor: Luiz Alexandre Morando Moysés.

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