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As mencionadas medidas restritivas que vem sendo adotadas, acarretam inegáveis impactos à economia e à possibilidade de cumprimento dos contratos firmados, impondo a necessária reflexão acerca dos efeitos da pandemia sobre a execução contratual, principalmente se de execução contínua.

No momento de pandemia pelo qual o país – e o mundo – vem atravessando criou-se um panorama de incerteza nas perspectivas de adimplemento nas obrigações assumidas contratualmente. Desta forma, deve-se buscar as soluções trazidas pelo ordenamento jurídico que compatibilizam-se com o cenário atual.

A pandemia da COVID-19 se enquadra no conceito de força maior previsto no Código Civil, hipótese esta em que, mesmo havendo o cumprimento diferenciado da obrigação assumida por uma das partes, esta não responde por eventuais inconvenientes causados à outra.

O Código Civil explica que, “Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.” Ainda, acrescenta ao mesmo artigo que o caso fortuito ou de força maior é fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir.

Com efeito, a pandemia configura “fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir”, exatamente como descreve o parágrafo único do art. 393, do Código Civil. Assim, surge a possibilidade de revisão contratual, por terem sido os prejuízos causados por fatos que não poderiam ser impedidos.

No passado, durante a epidemia de H1N1 ocorrida em 2009, o judiciário paulista autorizou, por exemplo, o cancelamento de um contrato, com a devolução do preço, uma vez que “o agravamento da epidemia de gripe causada pelo vírus H1N1, nos países da América do Sul, era imprevisível” (TJ/SP – Ap 0017080-71.2010.8.26.0019 – j. 29/9/2014 – relator Gomes Varjão – DJe 1/10/2014.). Ainda se referindo ao H1N1, o magistrado descreveu a doença como, “acontecimento que escapa a toda diligência, inteiramente estranho à vontade do devedor da obrigação”.

 

Sob este aspecto, a situação atual se enquadra como fato imprevisível que desequilibrou a relação entre as partes, aplicando-se, portanto, o que é conhecido como a Teoria da Imprevisão transcrita no Código Civil. De acordo com esta teoria, havendo uma mudança de realidade objetiva das parts, verifica-se a possibilidade na adequação das prestações devidas para atender à esta nova realidade de ambas as partes:

Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.

 

Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar eqüitativamente as condições do contrato.

 

Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.

Logo, devem ser consideradas as estipulações acima para o reajuste das obrigações contratuais, sabendo-se que por ser frutífera e proveitosa a relação comercial entre as partes, não houver interesse na resolução contratual (encerramento do contrato) neste momento.

Deve-se ressaltar que estas estipulações legais se aplicam a todos os tipos de contratos, sejam estes de locação, prestação de serviço, aquisição de crédito junto a instituição bancária, etc.

Com especial atenção ao contrato de locação comercial, devemos observar que um dos entendimentos que pode ter aplicação é quanto a deterioração das faculdades do bem locado.

A locação comercial serve a garantir ao locatário o uso, gozo e proveito de imóvel para fins de desenvolvimento de sua atividade empresarial. Ou seja, partindo-se do pressuposto de que o empresário-locatário se encontra obrigado a paralisar sua atividade visando um bem maior, o contrato de locação comercial sofre um desequilíbrio que deverá ser reajustado.

A locação garante ao locatário o uso pacífico e íntegro do bem locado, sendo que na presente situação, a deterioração do bem locado decorre da própria inutilidade ao fim comercial do locatário.

E assim a Lei de Locação (Lei nº. 8.245/91) prevê nos arts. 68 a 70, a Ação Revisional de Aluguel, que permite a busca de uma diminuição do valor do aluguel judicialmente.

Dentro das disposições legais aplicáveis, verifica-se que a fixação de aluguel provisório não pode ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente (art. 68, inciso II, alínea b da Lei nº. 8.245/91). Assim, há previsão que autoriza a redução judicial imediata de 20% (vinte por cento) do aluguel vigente.

Conclui-se pois, que há de se analisar caso a caso as relações contratuais firmadas, bem como as obrigações assumidas, para possibilitar a sua melhor adequação à situação financeira que vem sendo enfrentada, independente do tipo contratual.

No mais, está em trâmite no congresso o projeto de lei (PL) 1.179/2020, que visa atenuar as consequências socioeconômicas do coronavírus de modo a preservar contratos e relações comerciais, com regras para flexibilizar as relações jurídicas privadas durante a pandemia. O texto, que contém medidas como impedimento para a concessão de medida liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo até o dia 30/10/2020, e suspensão de prazos prescricionais até a mesma data, já foi aprovado pelo Senado federal e segue para aprovação da Câmara dos Deputados.

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