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Corriqueiramente no Brasil, a alienação de um imóvel é realizada sem que se proceda o devido registro do negócio jurídico no Cartório de Imóveis competente. 

Você já se deparou com esta realidade? Acredito que sim.

Por isso, ressaltamos no presente artigo os riscos tributários desta prática comum.

O alienante do imóvel poderá ser responsabilizado em execução fiscal, pelos débitos de IPTU que o comprador tenha deixado de adimplir, tendo em vista que, para fins legais, este continua sendo o proprietário do bem. 

Isto porque, o compromisso particular compra e venda ou qualquer outra forma de transferência do imóvel, uma vez não registrado no cartório competente, não tem o condão de transmitir a propriedade do imóvel alienado, conforme prescreve o artigo 1.245, caput e § 1º, do nosso Código Civil, nestes termos:

“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.”

Justamente por isso, se o bem imóvel ainda estiver registrado no nome do alienante (vendedor), este será tributariamente responsável pelo imóvel e pelos débitos dele decorrentes, nos termos dos artigos 32 e 34 do Código Tributário Nacional:

“Art. 32. O imposto, de competência dos Municípios, sobre a propriedade predial e territorial urbana tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município.

Art. 34. Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título.”

Perseguindo este mesmo entendimento, já em 2009 o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento em sede de recurso repetitivo do Tema 122 – REsp 1.111.202/SP, assim estabeleceu a tese sobre o assunto: 

“Tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU.”

Por isso, a importância do registro da alienação dos imóveis no cartório competente, ultrapassa o âmbito civil e se destaca também na esfera tributária, uma vez que a ausência de tal registro implica em responsabilização tributária direta do alienante do imóvel, que poderá enfrentar uma execução fiscal e todos os atos expropriatórios delas decorrentes. 

Acaso você se encontre nesta situação, recomendamos que com o assessoramento jurídico de sua confiança, regularize o registro da alienação no Cartório de Registro de Imóveis e se resguarde de reveses futuros.

Por Dra. Nathalia Ferreira Antunes. 

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