Por Leticia Vieira de Oliveira.

A Lei 14.711/2023, conhecida como Marco Legal das Garantias, trouxe mudanças significativas ao mercado imobiliário ao permitir ônus sucessivos por meio de alienações fiduciárias sucessivas em bens imóveis. Embora tenha sido recebida com entusiasmo pela modernização das execuções e estímulo ao crédito imobiliário, a lei introduziu desafios específicos quando confrontada com processos de recuperação judicial.

Antes dessa legislação, não havia previsão legal para a coexistência de alienações fiduciárias sobre um mesmo bem, diferindo das hipotecas e penhores que permitiam ônus de graus sucessivos. A mudança proporciona flexibilidade, mas seu impacto em cenários de recuperação judicial é fonte de incertezas.

Na recuperação judicial, a lei estabelece que os créditos garantidos por alienações fiduciárias sucessivas não estão sujeitos aos efeitos dessa medida, concedendo prioridade aos credores fiduciários em casos de falência. Entretanto, a falta de clareza sobre a classificação desses créditos – concursais ou extraconcursais – em situações onde o produto da execução não cobre todos os créditos, gera incertezas.

A jurisprudência já estabeleceu, em casos de penhor e hipoteca, a subordinação do credor com garantia subordinada ao valor do bem onerado. Contudo, essa regra não é explicitamente aplicada à alienação fiduciária. O especialista Marcelo Godke destaca que, apesar das intenções do Marco Legal das Garantias em aprimorar a execução de garantias, a derrubada de vetos presidenciais relacionados à busca e apreensão de bens móveis suscita dúvidas sobre a eficácia prática dessas medidas inovadoras.

Em suma, a Lei 14.711/2023, ao modernizar o cenário das garantias, também trouxe desafios e lacunas interpretativas, especialmente na interface com processos de recuperação judicial. A falta de esclarecimentos claros pode resultar em litígios entre credores e devedores, exigindo uma análise cuidadosa da extraconcursalidade das garantias fiduciarias. O desfecho dessas questões dependerá do posicionamento dos tribunais e indica a necessidade de ajustes contínuos no ordenamento jurídico para aprimorar a segurança e previsibilidade das transações financeiras e jurídicas.

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