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Por Rafael Araujo dos Santos.

OAB/SP 398.890

Obrigações propter rem, seja de natureza real ou ambulatória (uma vez que acompanham o proprietário), referem-se à responsabilidade atribuída ao detentor da propriedade ou de outro direito real. Essa obrigação implica cumprir uma prestação com o objetivo de conciliar o exercício do seu direito com outro que incide sobre a mesma coisa ou uma vizinha.

Porém, O sistema jurídico civil brasileiro não parece ter desenvolvido as obrigações propter rem da mesma forma que fez com outras modalidades de obrigações, como aquelas relacionadas a dar, fazer, não fazer, simples, compostas, entre outras. Não há, portanto, uma estrutura normativa clara, um regime específico ou normas abrangentes que regulem sua transmissão ou cobrança. Isso caracteriza essa categoria obrigacional como imprecisa.

Dessa forma, no Brasil, existem algumas posições controversas do STJ sobre a possibilidade ou não de realização de penhora de imóvel alienado fiduciariamente. Tal situação acomete muitos proprietários e famílias, daí sua importância e devida representação jurídica quando configurada tal situação, vejamos:

Em recente julgado do REsp 2.036.289/RS, de relatoria da Ministra Nancy Andrighi, houve a reafirmação do precedente que indicava que a interpretação jurisprudencial aparentava ter se solidificado no sentido de que não seria viável a penhora de um imóvel alienado fiduciariamente para quitar despesas condominiais atribuídas ao devedor fiduciante. Essa conclusão baseava-se na consideração de que o referido bem não fazia parte do patrimônio do executado. Contudo, pontuou a Ministra que a natureza ambulatorial das despesas condominiais, uma condição geral conforme estabelecida no artigo 1.345 do Código Civil, não exclui a possibilidade de o legislador “fazer exceções em situações específicas”, conforme evidenciado nos artigos 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil.

No entanto, a Quarta Turma, somente um mês após a Terceira turma chegar a essa conclusão, emitiu uma decisão completamente contrária, modificando sua própria jurisprudência. Essa nova decisão reconheceu a possibilidade de penhora do imóvel em si, responsável pelas despesas condominiais, mesmo quando alienado fiduciariamente. Este veredito foi estabelecido no Recurso Especial nº 2.059.278/SC, cujo julgamento foi finalizado em 23/5/2023 e recentemente publicado. Prevaleceu a interpretação que indica que a natureza propter rem da obrigação condominial deve ter primazia sobre os direitos do credor fiduciário, sob o risco de conceder a este último uma proteção privilegiada em relação às dívidas do condomínio.

O escritório Bernardini, Martins e Ferraz tem em sua equipe profissionais habilitados na área cível que podem, por sua vez, colaborar na melhor solução de controvérsias desse tipo. Ficou interessado? Entre em contato conosco, estamos a disposição para proporcionar a melhor proteção ao seu patrimônio ou busca por solução contra eventuais devedores.

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